Порядок проведения работ по текущему ремонту, модернизации и прочих работ в помещениях арендаторов ТЦ «Столица»

Строительная деятельность на территории Республики Беларусь осуществляется с соблюдением требований Закона Республики Беларусь "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь" от 5 июля 2004 г. N 300-З (далее – Закона N 300-З), иных актов законодательства, в том числе обязательных для соблюдения требований технических нормативных правовых актов, градостроительной и проектной документации (п. 2 ст. 53 Закона N 300-З).
Перечень основных видов работ, выполняемых при текущем ремонте и модернизации, приведен, в частности, в приложениях А, В (рекомендуемые)
к техническому кодексу установившейся практики ТКП 45-1.04-206-2010 (02250) «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию».
Для рассмотрения вопроса о возможности получения разрешения на проведение работ по текущему ремонту, модернизации и прочих работ
в арендуемых помещениях ТЦ «Столица», арендатору необходимо письменно предоставить в государственное объединение «Столичная торговля и услуги" (далее - ГО «Столичная торговля и услуги") подробную информацию с перечнем планируемых к проведению работ, предполагаемых перепланировках помещений и планируемом для установки технологическом оборудовании с указанием мест его размещения, потребляемой электрической мощности и выполняемых технологических процессов. Планируемые к применению оборудование и материалы должны соответствовать нормам пожарной и экологической безопасности, иметь соответствующие сертификаты.

Алгоритм действий арендатора по текущему ремонту.
Согласно ст. 1 Закона N 300-З текущий ремонт объекта – совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, выполняемых, в том числе с применением новых материалов и технологий.
Перечень основных видов работ, выполняемых при текущем ремонте, приведен в приложении А к ТКП 45-1.04-206-2010 (02250):
– восстановление штукатурки и облицовки стен и потолков, в том числе подвесных отдельными местами (перечисления 1 и 4 п. А.10);
– отделочные работы по выравниванию стен и потолков с применением листовых (ГКЛ) и погонажных материалов, в том числе устройство подвесных потолков (перечисление 2 п. А.10);
– восстановление и укрепление лепных декоративных деталей (перечисление 3 п. А.10);
– все виды малярных работ (перечисление 4 п. А.10);
– замена или ремонт покрытия пола в отдельных помещениях без изменения конструкции (перечисление 1 п. А.8);
– замена неисправных участков электрической сети здания (перечисление 1
п. А.15);
– замена вышедших из строя выключателей, штепселей, розеток и других приборов (перечисление 2 п. А.15);
– замена предохранителей, автоматических выключателей, пакетных переключателей вводно-распределительных устройств, щитов (перечисление 4 п. А.15).
Для выполнения работ по текущему ремонту арендатору необходимо:
– письменно обратиться в ГО «Столичная торговля и услуги" через управление по эксплуатации ТЦ «Столица» с предоставлением перечня работ;
– получив разрешение на производство работ, ответственный представитель арендатора и исполнители работ должны оформить допуск к производству ремонтно-строительных работ и пройти инструктажи по условиям проведения работ в управлении по эксплуатации ТЦ «Столица» и пожарно-профилактической части № 38 Московского РОЧС г. Минска (помещение администрации ТЦ «Столица», 2-й уровень);
– при необходимости изменения внутренней проводки, по письменному заявлению получить в управлении по эксплуатации ТЦ «Столица» технические условия, разработать и согласовать проектное решение в установленном законодательством Республики Беларусь порядке;
– не позднее, чем за пять дней до намеченного срока окончания работ
и открытия арендного помещения после текущего ремонта, письменно уведомить администрацию ТЦ «Столица».

Алгоритм действий арендатора при модернизации
В техническом кодексе установившейся практики ТКП 45-1.01-4-2005 (02250) приведено определение: модернизация (зданий, сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций) – совокупность работ
и мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств зданий, сооружений, коммуникаций, их частей и (или) элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных требований
в существующих габаритах. Модернизация является видом реконструкции, проводимой в существующих габаритах зданий, сооружений, коммуникаций (подп. 3.3.5 разд. 3 ТКП 45-1.01-4-2005 (02250)).
При модернизации может осуществляться изменение планировки, без изменения назначения отдельных помещений, оснащение недостающими видами инженерного оборудования или повышение его уровня и т.д.
Перечень основных видов работ, выполняемых при модернизации, приведен, в частности, в приложении В к ТКП 45-1.04-206-2010 (02250):
– перепланировка помещений без изменения их назначения (перечисление 6);
– устройство новых подвесных потолков (перечисление 13);
– устройство покрытия пола из плиточных материалов (перечисление 35);
– переоборудование систем отопления (перечисление 17);
– переустройство вентиляции (перечисление 18);
– оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализацией с присоединением к существующим магистральным сетям (перечисление 22);
– установка нового технологического оборудования (перечисление 26);
– перевод существующей сети электроснабжения на повышенные расчетные нагрузки (перечисление 28);
– замена инженерных систем при изменении расчетных расходов (перечисление 30);
– работы, выполняемые при текущем ремонте, сопутствующие модернизации (перечисление 34);
– другие работы, не противоречащие ТКП 45-1.01-4-2005 (перечисление 35), например, монтаж систем кондиционирования воздуха.
Для выполнения работ по модернизации:
– арендатор письменно обращается в ГО «Столичная торговля и услуги" через управление по эксплуатации ТЦ «Столица» с предоставлением перечня работ;
– рассмотрев заявление и согласовав проведение работ, ГО «Столичная торговля и услуги" уведомляет заявителя, кто будет выступать Заказчиком по модернизации арендуемых площадей;
– Заказчик получает разрешительную документацию в администрации Московского района г. Минска на проведение проектно-изыскательских и строительно-монтажных работ;
– Заказчик разрабатывает, согласовывает и утверждает проектно-сметную документацию в установленном законодательством Республики Беларусь порядке до начала строительно-монтажных работ, при необходимости получает заключение органов МЧС РБ на проектирование объекта строительства. Технические условия на проектирование инженерных систем выдаются управлением по эксплуатации ТЦ «Столица» по письменному запросу;
– до начала строительно-монтажных работ проектная документация должна быть представлена в управление по эксплуатации ТЦ «Столица»;
– начиная строительно-монтажные работы, ответственный представитель арендатора и исполнители работ должны оформить допуск к производству ремонтно-строительных работ и пройти инструктажи по условиям проведения работ в управлении по эксплуатации ТЦ «Столица» и пожарно-профилактической части № 38 Московского РОЧС г. Минска (помещение администрации ТЦ «Столица», 2-й уровень);
– Заказчик осуществляет приемку объекта строительства в эксплуатацию
в соответствии с Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716. В состав приемочной комиссии по приемке
в эксплуатацию объекта должны обязательно включаться представители Заказчика, Подрядчика, разработчика проектной документации, управления по эксплуатации ТЦ «Столица» и администрации Московского района г. Минска. В состав приемочной комиссии могут быть включены представители других государственных органов, иных организаций по согласованию с этими органами, организациями. В случае, если Заказчиком модернизации выступает арендатор, он должен предоставить в ГО «Столичная торговля и услуги" утвержденный акт приемки в эксплуатацию объекта
(со всеми заключениями) до открытия арендного помещения после проведенной модернизации;
– арендатор письменно уведомляет администрацию ТЦ «Столица» не позднее, чем за пять дней до намеченного срока открытия арендного помещения после проведенной модернизации;
– после проведенной модернизации арендного помещения и приемки объекта строительства в эксплуатацию, Заказчик осуществляет внесение изменений
в технический паспорт ТЦ «Столица» в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Выполнение работ по технической модернизации
Декрет Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7
«О развитии предпринимательства» (далее – Декрет № 7) ввел новое для строительства понятие «техническая модернизация» и ряд упрощений
по осуществлению строительной деятельности при технической модернизации.
Под технической модернизацией понимается замена (установка нового) технологического оборудования (далее – ТО) с выполнением сопутствующих работ по устройству несущих оснований под оборудование, прокладке или замене отдельных внутренних инженерных сетей, связанных
с функционированием технологического оборудования, устройству перегородок, отделочных и других работы, производимых внутри здания
и не затрагивающих несущую способность конструкций (подп. 4.4. п. 4 Декрета № 7).
Декрет №7 не дает определения ТО, вместе с тем согласно ТКП 45-3.05-166-2009 «Технологическое оборудование. Правила монтажа и испытаний» под ТО понимается средства технологического оснащения,
в которых для выполнения определенной части технологического процесса размещаются материалы или заготовки, средства воздействия на них, а также технологическая оснастка. В рамках технической модернизации под технологическим оборудованием понимаются машины, аппараты, установки,
с применением которых осуществляется технологический процесс в зданиях
с различным функциональным назначением.
В связи с тем, что разрешительную документацию при технической модернизации получать не требуется, арендатору необходимо обратиться
в управление архитектуры и строительства администрации Московского района г. Минска с предоставлением перечня работ и получить ответ о возможности отнесения планируемых работ к виду строительства «техническая модернизация».
За получением согласования на проведение работ по технической модернизации арендатор должен письменно обратиться в ГО «Столичная торговля и услуги" через управление по эксплуатации ТЦ «Столица»
с предоставлением перечня работ и письменного ответа администрации Московского района г. Минска.

Арендатор, заключивший договор аренды, может выступать Заказчиком по технической модернизации арендуемых площадей.
Алгоритм действий Заказчика при технической модернизации
– Заказчик издает приказ или иной локальный нормативный правовой акт
о начале строительной деятельности в рамках технической модернизации.
– Заказчик заключает договор на разработку проектной документации
с организацией, имеющей соответствующий аттестат (объект ТЦ «Столица» относится к 1 классу сложности).
Наличие аттестата соответствия Заказчика не требуется.
Состав проектной документации определяется индивидуально, исходя из технологической необходимости и требований безопасности. Состав проектной документации устанавливается в задании на проектирование, разрабатываемом в соответствии с ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная (прединвестиционная) документация. Состав, порядок разработки
и утверждения». Технические условия для проектирования выдаются управлением по эксплуатации ТЦ «Столица».
– Заказчик согласовывает проект с территориальными подразделениями архитектуры и строительства (Московского района г. Минска).
Административная процедура предусмотрена п. 3.4. Единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами
и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156.
– Заказчик утверждает разработанную и согласованную проектную документацию. Государственная экспертиза проектной документации на техническую модернизацию проводится в установленном законодательством Республики Беларусь порядке.
– Заказчик заключает договор строительного подряда с организацией, имеющей соответствующий аттестат.
В случаях, если законодательством определено, что на объекте строительства государственный строительный надзор не осуществляется, то направлять уведомление Инспекцию Департамента контроля и надзора за строительством по г. Минску не требуется.
Порядок оформления допуска к производству работ в рамках технической модернизации и прохождения инструктажей по условиям проведения работ аналогичен приведенным выше ремонтно-строительным работам.
– Заказчик осуществляет приемку объекта в эксплуатацию на основании своего локального нормативного правового акта, так как нормы Положения
о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011
№ 716, на работы по технической модернизации не распространяются.
После проведенной технической модернизации арендного помещения,
связанной с выполнением сопутствующих работ по устройству перегородок,

и приемки объекта строительства в эксплуатацию Заказчик осуществляет внесение изменений в технический паспорт ТЦ «Столица» в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».
При выполнении всех вышеперечисленных видов строительно-монтажных работ не допускается:
– проведение ремонтно-строительных и прочих работ в арендных помещениях ТЦ «Столица» без соблюдения вышеприведенных условий порядка оформления и предоставления полного перечня документов;
– проведение ремонтно-строительных и прочих работ в арендных помещениях ТЦ «Столица» без оформления допуска и прохождения инструктажей.
До начала производства работ ответственный представитель арендатора
и исполнители работ должны оформить допуск к производству ремонтно-строительных работ и пройти инструктажи по условиям проведения работ
в управлении по эксплуатации ТЦ «Столица» и пожарно-профилактической части № 38 Московского РОЧС г. Минска (администрация, 2-й уровень). При оформлении допуска арендатор обязан представить заверенную копию приказа о назначении ответственного лица ответственного за организацию, контроль
и координацию проводимых работ, соблюдения требований по охране труда, технике безопасности, пожарной безопасности, соблюдение санитарно-гигиенических норм в соответствии с законодательством Республики Беларусь;
– проведение работ с повышенной опасностью без оформления наряда-допуска;
– утилизация строительного мусора в мусоросборные контейнеры, установленные на дебаркадере, а также категорически запрещен слив строительных отходов, красок в умывальники и унитазы санузлов торгового центра. В процессе производства работ Арендатор обязан обеспечить вывоз
и утилизацию строительного мусора.
В случае нарушений Арендатором норм и правил пожарной безопасности, охраны труда, норм и правил производства ремонтно-строительных работ, повлекших причинение материального ущерба имуществу Арендодателя, Арендатор обязан возместить Арендодателю причиненный материальный ущерб в полном объеме.
Алгоритм действий арендатора по изменению наименования внутренних помещений
Здание и помещения ТЦ «Столица» должны эксплуатироваться
в соответствии с общими требованиями по обеспечению пожарной безопасности на объекте, проектной документацией и эксплуатационной документацией на них.
Вместе с тем, Декретом № 7 определена возможность изменения наименования внутренних помещений без проведения строительно-монтажных работ. Данная административная процедура для помещений ТЦ «Столица» осуществляется администрацией Московского района г. Минска в соответствии с подпунктом 5.11 Декрета № 7.
Таким образом, если арендатору в ходе осуществляемой деятельности, например, нужно изменить наименование внутреннего помещения «служебное» на «торговое» или «приема, хранения и подготовки товара» без проведения строительно-монтажных работ, ему следует письменно обратиться в ГО «Столичная торговля и услуги" для выполнения дальнейших действий в установленном порядке.